是咁的，香港人對新樓一向情有獨鍾，所以好多香港人黎到英國都傾向買 new build ，因為新屋嘅EPC 較高，間屋嘅保暖比舊屋好，而且唔使點裝修，有部分仲包電器，基本上買少少傢俬就住。另外，最重要嘅係新屋有十年英國國家房屋建築委員會National House-Building Council (“NHBC”) 提供嘅保養，簡稱 Buildmark，如果間屋有咩問題都唔使驚，但其實呢十年保又係咪想像中咁正呢？塵氏就想同大家一齊研究研究。
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NHBC 簡介
英國有四大新建房屋保養供應商，分別為：
1）National House-Building Council
2）Local Authority Building Control Warranty
3）Premier Guarantee
4）Build-Zone
當中以NHBC 最出名，享有NHBC 保養嘅物業會相對地比其他保養供應商嘅物業較容易批出按揭。另外，佢嘅市場佔有率亦係最大，根據官網資料，英國每年新建造嘅住宅中，約有 80% 享有 NHBC 提供嘅十年保養期。所以塵氏今日會集中研究 NHBC。
NHBC 成立於1936年，雖然佢個名有 “Council” 呢個字，但基本上佢只係一個新建房嘅保險供應商，獨立於政府同各發展商。機構啱啱成立嘅時候，佢地只提供兩年保養期，到咗1965年，就將保養期由兩年大幅提升到十年，當中更包括買家訂金保障。
NHBC 有一個註冊制度，發展商同建築商都可以註冊，只有註冊建築商先可以建造同銷售具有Buildmark 嘅房屋，註冊過程中，NHBC 會評估建築商按照 NHBC 標准進行建築嘅能力，以確保 New Build 房屋達到一定質素。而註冊開發商亦只能係僱用 NHBC 註冊建築商為其建造房屋嘅情況下，先可以出售具有Buildmark 嘅房屋。
Buildmark 三大保障階段
Buildmark 大致上可以分為三個階段分別為：
1）物業完成交易前嘅訂金保障
2）一手交易後頭兩年
3）一手交易後第三至十年
完成交易前嘅訂金保障
有時睇新聞，都會見到建築商破產或者某地盤爛尾嘅情況。如果購入有 Buildmark 嘅物業，喺買家 exchange of contracts 到物業正式竣工嘅期間，買家都受訂金保障，保險額最高可達物業買入價嘅 10% 或 100,000 英鎊(以較低者為準)。
一手交易後頭兩年
喺呢兩年期間，建築商會為物業唔符合NHBC 技術標準而造成嘅損毀進行維修，但保障範圍唔包括因日常損耗。如果住戶發現間屋有咩問題，佢地可以直接聯絡建議商，叫佢地黎維修。如果建築商係呢段期間倒閉，就會由NHBC 負責相關維修。
一手交易後第三至十年
隨後八年，建築商就唔會就物業任何問題進行維修，如果間屋指定部分因建築商未能符合符合NHBC 技術標準而導致物業有損毀嘅話，業主就要直接聯絡NHBC 。另外，大家留意，NHBC 會就維修設有Minimum Claim Value (“MCV”)，即最低索賠價值，維修價錢要高過 MCV， NHBC 先會進行維修或全額支付費用。
2019 年 4 月 1 日後落成房屋嘅起始 MCV 為 £1,750，之後每年 4 月 1 日 MCV 會增加 £50。例如塵生係2020年買左間New Build 屋，第三年開始，即2022年，就會由NHBC 負責保養間屋，該年嘅 MCV 為£1,750，到咗2023年，MCV 將為£1,800，如此類批，保養會直到第十年，即2029年，屆時MCV 為£2100。如果金額低過 MCV，有關索賠將被拒絕。
第三至十年嘅Buildmark 包啲乜同唔包啲乜?
講咗咁耐，咁其實第三至十年保養包咗屋邊部分? Buildmark 主要嘅承保範圍包括：地基、牆壁、外牆、幕牆、外部垂直瓷磚懸掛、屋頂、天花板、露台、承重地板、煙囪、樓梯、砂漿層及擋土牆等。簡單啲講，主要係保障關於間屋結構上嘅野。
而天災、火災、日常使用而遭受嘅損耗同埋一啲非結構上嘅損傷，例如雨水槽、Boiler、暖氣系統、瓷磚及木地板等都唔受保。另外，大家留意，如果物業有其他保險，例如 Building Insurance 及 Content Insurance 所承保嘅項目，NHBC 都唔會保。但始終物業嘅建築年份唔同，Buildmark 嘅 Policy 都會有所唔同，所以大家最好睇返自己份Policy，以了解保險範圍。
The Building Safety Act 2022
幾個月前，英國政府對新落成房屋嘅保養期作出法例上嘅修改，有關條例 The Building Safety Act 2022 Section 144 已於2023年4月6日生效，該條例生效後，新落成房屋嘅保養期會由十年提高到十五年。完成交易後頭兩年，依然係發展商負責保養，而隨後嘅第三至十五年，就由NHBC負責。
常見問題 FAQ
1) 點知個發展商或建築商有無註冊成為NHBC 會員，另外，點知間屋有無Buildmark?
大家可以去以下網頁，check 下個建築商係咪註冊會員。
https://www.nhbc.co.uk/homeowners/check-the-register
另外，大家可以直接聯絡NHBC，向佢地提供物業地址、你個名同聯絡方法，咁佢地就會覆你間屋有無 Buildmark。
2) 係咪只有一手買入嘅新屋先有 Buildmark 保障? 如果我係二手市場買左間十年內落成嘅半新物業，咁仲有得保?
Buildmark 保單尚未過十年期嘅話，物業買賣嘅交易過程中，現有業主都要將Buildmark 證書及保單詳情透過律師交俾買家，交易完成後，新業主可以享有餘下年期嘅保障。
3) 新業主係完成物業交易後，使唔使通知NHBC?
完成交易後，新業主最好都聯絡NHBC，向佢地提供你個名、前業主個名、物業地址及Exchange of Contract 日期，以便佢地更新資料同向新業主發出一張載有新業主名字嘅 Insurance Certificate。
4) 新屋有Buildmark，咁業主仲需唔需要買 Building 或 Content Insurance?
正如上文所講，Buildmark 有唔保障嘅地方，例如天災及火災等。所以，大家都應該根據自己嘅需要而買 Building 或 Content Insurance，以彌補 Buildmark 唔保障嘅部分。
5) Buildmark 邊日開始計十年?
一般黎講，start day 係一手買家 Exchange of Contract 當日，大家可以喺Insurance Certificate 睇到實際保障日期。
6) Buildmark 保額(Financial Limit)有無上限?
有，Financial Limit 為一手買入物業時嘅購入價，每年增加5%，而Fanancial Limit 上限為£1,000,000。每 claim 一次，保額會扣減該次索取之金額。如果想知物業剩餘 Fanancial Limit，可直接向NHBC 查詢。
總結
正所謂”鹹魚青菜各有所愛”，有人鍾意買二手樓，亦有人鍾意買 New Build 新樓，無論大家屬於邊一類都好，希望大家睇完呢篇分享會對新屋十年保養有更多嘅了解，從而對大家作出買屋決擇會有幫助。
如果大家想重溫塵氏之前嘅買樓經歷，可以參閱另一篇分享 – 英國買樓程序 | 塵氏真人真事分享。
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（以上資料只供參考，一切以官方網頁為準）
