英國買 New Build 必睇|NHBC Buildmark 保養大解構

by 塵氏
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NHBC Buildmark Cover

是咁的,香港人對新樓一向情有獨鍾,所以好多香港人黎到英國都傾向買 new build ,因為新屋嘅EPC 較高,間屋嘅保暖比舊屋好,而且唔使點裝修,有部分仲包電器,基本上買少少傢俬就住。另外,最重要嘅係新屋有十年英國國家房屋建築委員會National House-Building Council (“NHBC”) 提供嘅保養,簡稱 Buildmark,如果間屋有咩問題都唔使驚,但其實呢十年保又係咪想像中咁正呢?塵氏就想同大家一齊研究研究。


NHBC 簡介

英國有四大新建房屋保養供應商,分別為:

1)National House-Building Council
2)Local Authority Building Control Warranty
3)Premier Guarantee
4)Build-Zone

當中以NHBC 最出名,享有NHBC 保養嘅物業會相對地比其他保養供應商嘅物業較容易批出按揭。另外,佢嘅市場佔有率亦係最大,根據官網資料,英國每年新建造嘅住宅中,約有 80% 享有 NHBC 提供嘅十年保養期。所以塵氏今日會集中研究 NHBC。

NHBC 成立於1936年,雖然佢個名有 “Council” 呢個字,但基本上佢只係一個新建房嘅保險供應商,獨立於政府同各發展商。機構啱啱成立嘅時候,佢地只提供兩年保養期,到咗1965年,就將保養期由兩年大幅提升到十年,當中更包括買家訂金保障。

NHBC 有一個註冊制度,發展商同建築商都可以註冊,只有註冊建築商先可以建造同銷售具有Buildmark 嘅房屋,註冊過程中,NHBC 會評估建築商按照 NHBC 標准進行建築嘅能力,以確保 New Build 房屋達到一定質素。而註冊開發商亦只能係僱用 NHBC 註冊建築商為其建造房屋嘅情況下,先可以出售具有Buildmark 嘅房屋。

Buildmark 三大保障階段

Buildmark 大致上可以分為三個階段分別為:

1)物業完成交易前嘅訂金保障
2)一手交易後頭兩年
3)一手交易後第三至十年

完成交易前嘅訂金保障

有時睇新聞,都會見到建築商破產或者某地盤爛尾嘅情況。如果購入有 Buildmark 嘅物業,喺買家 exchange of contracts 到物業正式竣工嘅期間,買家都受訂金保障,保險額最高可達物業買入價嘅 10% 或 100,000 英鎊(以較低者為準)。

一手交易後頭兩年

喺呢兩年期間,建築商會為物業唔符合NHBC 技術標準而造成嘅損毀進行維修,但保障範圍唔包括因日常損耗。如果住戶發現間屋有咩問題,佢地可以直接聯絡建議商,叫佢地黎維修。如果建築商係呢段期間倒閉,就會由NHBC 負責相關維修。

一手交易後第三至十年

隨後八年,建築商就唔會就物業任何問題進行維修,如果間屋指定部分因建築商未能符合符合NHBC 技術標準而導致物業有損毀嘅話,業主就要直接聯絡NHBC 。另外,大家留意,NHBC 會就維修設有Minimum Claim Value (“MCV”),即最低索賠價值,維修價錢要高過 MCV, NHBC 先會進行維修或全額支付費用。

2019 年 4 月 1 日後落成房屋嘅起始 MCV 為 £1,750,之後每年 4 月 1 日 MCV 會增加 £50。例如塵生係2020年買左間New Build 屋,第三年開始,即2022年,就會由NHBC 負責保養間屋,該年嘅 MCV 為£1,750,到咗2023年,MCV 將為£1,800,如此類批,保養會直到第十年,即2029年,屆時MCV 為£2100。如果金額低過 MCV,有關索賠將被拒絕。

NHBC Buildmark



第三至十年嘅Buildmark 包啲乜同唔包啲乜?

講咗咁耐,咁其實第三至十年保養包咗屋邊部分? Buildmark 主要嘅承保範圍包括:地基、牆壁、外牆、幕牆、外部垂直瓷磚懸掛、屋頂、天花板、露台、承重地板、煙囪、樓梯、砂漿層及擋土牆等。簡單啲講,主要係保障關於間屋結構上嘅野。

而天災、火災、日常使用而遭受嘅損耗同埋一啲非結構上嘅損傷,例如雨水槽、Boiler、暖氣系統、瓷磚及木地板等都唔受保。另外,大家留意,如果物業有其他保險,例如 Building Insurance 及 Content Insurance 所承保嘅項目,NHBC 都唔會保。但始終物業嘅建築年份唔同,Buildmark 嘅 Policy 都會有所唔同,所以大家最好睇返自己份Policy,以了解保險範圍。

The Building Safety Act 2022

幾個月前,英國政府對新落成房屋嘅保養期作出法例上嘅修改,有關條例 The Building Safety Act 2022 Section 144 已於2023年4月6日生效,該條例生效後,新落成房屋嘅保養期會由十年提高到十五年。完成交易後頭兩年,依然係發展商負責保養,而隨後嘅第三至十五年,就由NHBC負責。

常見問題 FAQ

1) 點知個發展商或建築商有無註冊成為NHBC 會員,另外,點知間屋有無Buildmark?

大家可以去以下網頁,check 下個建築商係咪註冊會員。

https://www.nhbc.co.uk/homeowners/check-the-register

另外,大家可以直接聯絡NHBC,向佢地提供物業地址、你個名同聯絡方法,咁佢地就會覆你間屋有無 Buildmark。

2) 係咪只有一手買入嘅新屋先有 Buildmark 保障? 如果我係二手市場買左間十年內落成嘅半新物業,咁仲有得保?

Buildmark 保單尚未過十年期嘅話,物業買賣嘅交易過程中,現有業主都要將Buildmark 證書及保單詳情透過律師交俾買家,交易完成後,新業主可以享有餘下年期嘅保障。

3) 新業主係完成物業交易後,使唔使通知NHBC?

完成交易後,新業主最好都聯絡NHBC,向佢地提供你個名、前業主個名、物業地址及Exchange of Contract 日期,以便佢地更新資料同向新業主發出一張載有新業主名字嘅 Insurance Certificate。

4) 新屋有Buildmark,咁業主仲需唔需要買 Building 或 Content Insurance?

正如上文所講,Buildmark 有唔保障嘅地方,例如天災及火災等。所以,大家都應該根據自己嘅需要而買 Building 或 Content Insurance,以彌補 Buildmark 唔保障嘅部分。

5) Buildmark 邊日開始計十年?

一般黎講,start day 係一手買家 Exchange of Contract 當日,大家可以喺Insurance Certificate 睇到實際保障日期。

6) Buildmark 保額(Financial Limit)有無上限?

有,Financial Limit 為一手買入物業時嘅購入價,每年增加5%,而Fanancial Limit 上限為£1,000,000。每 claim 一次,保額會扣減該次索取之金額。如果想知物業剩餘 Fanancial Limit,可直接向NHBC 查詢。

總結

正所謂”鹹魚青菜各有所愛”,有人鍾意買二手樓,亦有人鍾意買 New Build 新樓,無論大家屬於邊一類都好,希望大家睇完呢篇分享會對新屋十年保養有更多嘅了解,從而對大家作出買屋決擇會有幫助。

如果大家想重溫塵氏之前嘅買樓經歷,可以參閱另一篇分享 – 英國買樓程序 | 塵氏真人真事分享

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(以上資料只供參考,一切以官方網頁為準)

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