2大英國物業擁有權 Freehold 及 Leasehold

之前同大家分享過英國唔同房屋類型，今日想講下英國最常見嘅兩種業權： Freehold （永久業權）同 Leasehold （租賃權）。希望大家睇完之後可以了解多少少兩者嘅特點，從而搵到一個適合自己嘅物業。

何謂 Freehold ?

即係完全擁有該物業及其所在地嘅土地，物業類型通常都會係house。呢種完全擁有權被稱為“絕對擁有權”。Freeholder 需要負責物業相關嘅所有費用，例如維修，建築物保險等。Freeholder 仲擁有物業上方唔超過500英尺嘅空域。

好處

好處當然係唔使擔心租約到期，通常唔使交咩保養費用支付地租、服務費或雜費，除非物業有啲同鄰居共享嘅地方，例如屋苑有公共花園，咁發展商就有機會要收管理費。大多數House 都係Freehold，當然喺買樓之前要先確認清楚。 另外，物業嘅價值會比另一種業權Leasehold硬淨，文章稍後部份會解釋原因。

壞處

最大嘅缺點就 “通常” 比較貴，同埋蜘蛛仔入面 Uncle Ben 話齋能力越大，負責越大，Freeholder 仲要負責房屋及土地嘅所有嘅維修保養，即係比錢。

何謂 Leasehold ?

佢係另一種房屋擁有權嘅形式。Lease 係Leaseholder (承租人)與其Landlord / Freeholder 之間嘅協議，Lease 會列出咗相關年期以及任何其他義務及責任。Leaseholder可以根據Lease嘅年期而享有物業使用權。Lease 通常係長期嘅，一般為期 90 或120 年，最高可達 999 年。個 Lease 仲未期滿嘅日子，業主都會被稱為 Tenant of the freehold land。 當 Lease 期滿嘅時候，物業擁有權就會轉移返比 Landlord / Freeholder。

大多數Apartment / Flat 都係行Leasehold，Leaseholder 唔會擁有物業所在嘅土地、樓梯或Lobby 等嘅公共空間，都唔擁有建築物本身。而且，通常Leaseholder 要每年向 Freeholder 支付地租同埋管理費。Lease 都有機會包含使用物業嘅某啲限制。

物業係可以延長 Lease 嘅年期。根據Leasehold Reform Act 1993，要延長年期，必須符合以下條件：

• Leaseholder 需要擁有該物業兩年或以上
• Lease 嘅剩餘年期要最小要有 21 年
• 物業本身唔係 business Lease
• Freeholder 唔可以係一個 charitable housing trust

符合上述條件，Leaseholder 就有權延長個 Lease 。Flat 嘅話，通常 Lease 都會延長 90 年，例如，仲有 70 年年期嘅 Flat，延長後，新Lease嘅年期將會係 160 年。而 House 方面，通常會延長50年。延長嘅成本會因應物業價值、Lease嘅期限、延長後物業價值等因素而影響，呢個都可以尋求surveyor 嘅意見。有興趣試下計都可以去下面個計數機計下：https://www.lease-advice.org/calculator/

好處

咁佢又有咩優點呢? 呢種業權通常會平啲啲，而Freeholder 通常會負責管理public area 嘅清潔保養同埋建築物本身嘅維修，例如：屋頂、牆身等。Leaseholder 就唔使煩惱呢個問題，只要維護返物業內嘅保養就得。

壞處

佢嘅壞處就係Leaseholder 要向Freeholder 支付管理費和地租。另外，Leaseholder 要改動物業可能需要預先得到Freeholder 書面許可，並且可能會涉及大量費用，同埋要遵守其他Lease 嘅規定， 例如唔淮養寵物。如果違反任何限制，Leaseholder 可能會被告上法庭，更加可能面臨失去 Lease 嘅風險。而且 Lease 剩餘嘅年期越短，出售物業難度就越高，一般黎講，年期不足 80 年嘅Lease，會比較難賣出去，因為大部分銀行都唔願意為咁短年期嘅Lease 承造按揭，做唔到按揭就比較難搵到新買家，所以會直接影響樓價。所以想保值或者升值嘅話，Freehold 物業係比較理想嘅選擇。

淺談 Leasehold 改革

正如上述，地租係Leaseholder 向Freeholder 支付嘅費用，通常係要每年支付。但喺 2022 年 6 月 30 日起，根據Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 (“Act 2022”)，英格蘭及威爾斯地區任何新批出 lease 嘅leasehold 物業，每年 freeholder 都唔可以收超過 one peppercorn (一粒胡椒) 作為地租，因為實有太微不足道，所以基本上等同 Freeholder 被禁止向 Leaseholder 收取地租，免除地租年度費用。

現存嘅 leasehold 物業方面，Act 2022只針對以non-statutory方式延長lease 嘅物業，現存嘅 leasehold 物業要延長 lease 嘅話，原有年期部分，Leaseholder要繼續繳交原來嘅地租，而延長嗰部份年期業主都只可以收one peppercorn 作為地租，即係接近零地租。不過，英國政府已承諾會再進一步取消現有 leasehold ground rent 法案。

由於Act 2022法案有唔包括嘅Lease，同埋條Act都比較複雜，如果想了解多啲詳情可參考官方網頁：

https://www.gov.uk/guidance/leasehold-reform-ground-rent-act-2022

總結

如果係租屋嘅話，物業屬於邊種物業擁有權對租客其實未必太大影響，但係若果想買樓嘅話，就要考慮清楚自己想要乜啦，世界上係無絶對嘅好或者絶對嘅壞，所謂 “咸魚青菜，各有所好” ，邊種物業擁有權也好，最緊要係搵到適合自己嘅嘢啫~

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（以上資料只供參考，一切以官方網頁為準）

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