是咁的，最近都見有 Bloggers賣樓盤，講到好鬼吸引咁話。咁樓盤嘅嘢值唔值得買就見仁見智啦，買樓呢啲嘢始終人生大事，點都要做足功課。塵氏喺買樓方面始終唔係專家，但都相信有讀者會有呢方面嘅考慮，所以就邀請咗英國按揭達人講解吓啲關於買樓做按揭嘅常見問題。按揭達人係一位英國持牌嘅按揭及保險顧問，係老太認識多年嘅朋友，喺十幾年前已經同老太一齊喺銀行幫人做按揭，所以絕對唔收佣賣廣告，純粹友情分享 。今次多謝佢為塵氏讀者揮筆，希望幫到打算買樓做按揭嘅朋友啦！
內容目錄
英國買樓與按揭基本流程
1. 喺英國買樓想做按揭嘅話，流程大概係點?
答：可以先做咗個 Decision in Principle （“DIP”）。DIP 係一份由銀行或貸款機構提供嘅初步批核信，表示佢哋原則上同意貸款比你，批核係基於你提供嘅基本資料（如收入、負債、信用記錄等），咁你就知道自己大概有幾多按揭額，買樓時就唔會超出預算，將來如果出價被接受，已經有DIP 就可以快啲入正規申請程序。跟住就搵屋，約經紀睇樓，睇啱就可以落OFFER。賣家接受OFFER 之後，跟住經紀就會叫你俾資金證明 (DIP + bank statement)，跟住經紀就會問你攞埋律師資料，同埋正式申請個mortgage，跟住等律師完成個交易程序就搞掂，但要記住，DIP唔係 100%會批到正式按揭，因為正式審批會詳細查核資金來源、文件、樓盤狀況等等。
2. 申請按揭要預備乜嘢文件？按揭申請要幾耐？
一般嚟講都係 share code, payslips, bank statements, ID就OK。正式 mortgage offer，順利嘅情況都係 7-14個工作天，視乎銀行速度同文件齊唔齊，唔順利嘅話就大約3個星期。
3. 喺英國買樓做埋按揭，要幾耐先成交到？
跟據我嘅統計, 由申請按揭嗰日計起，去到收樓，平均需要109日，即係三個幾月。
4. 申請按揭有無收費？如果最後無成交使唔使比？
收費可以話係五花八門，有valuation fee (通常無得退），有mortgage exit fee，有Transfer fee，有啲又有product fee，呢啲收費如果唔drawdown，多數都唔駛俾。
按揭申請資格與條件
1. BNO Visa係唔係要住夠幾年，先有資格申請按揭?
唔係，有好多客嚟咗唔夠一年就申請得到，最重要係有一份 Full Time Employment Contract的工作。
2. Agency worker 借唔借到按揭？
係得嘅，不過要附合以下其中一個條件：
A. 有52星期嘅出糧紀錄, 並且要證明未來 3-6 個月會繼續有得做
B. 過往兩年有相同嘅工作經驗
3. Zero hour contract 借唔借到按揭？
好多行家都話要有一年工作紀錄先得，我開頭都以為係，但係早排俾我發現咗有一間銀行低調地做唔夠一年嘅都批，當然係case by case，但係有成功案例。
4. 我份工有OT, 可唔可以用埋來申請按揭?
可以，有3個月糧單證明就得，所以計劃申請按揭買屋，就chur盡啲OT 喇。
5. 我打緊兩份工, 可唔可以用晒兩份工嘅人工申請按揭?
可以，不過要睇返係咩類型 employment contract。
6. 自僱人士點樣申請按揭？
要有兩年SA302 及 tax year overview, 有銀行一年都得，但唔一定批，case by case，呢啲通常係特定銀行先接受，利率未必最優惠，要睇 broker 幫你配對。
7. BNO Visa 仲有唔夠一年就到期，仲申唔申請到按揭?
有啲銀行係會睇個 visa 仲有幾耐到期，不過有啲就唔睇，所以睇銀行。
8. Credit score 唔係好高分，申唔申請到按揭呢？
好多人都吹到好大，話要credit score靚仔，又要整靚個 credit score 就要申請credit card，叫人哋 click 佢條 referral link 去申請咁話。但係我想講，呢啲都係多餘嘅，大把 case 嘅客一張 credit card 都冇，只要正正常常冇欠款紀錄，多數都會批，唔好有 default、late payment 等紀錄先最重要，信用報告上記錄比分數更重要。
9. 我屋企人幫手俾首期，咁申唔申請到按揭？
呢啲叫做 “Gifted Deposit”，唔係間間銀行都接受 BNO Visa 申請人用 gifted deposit，當然係有銀行是接受。
英國按揭金額與還款安排
1. BNO visa可以申請到幾多成按揭？
大部分都係最高75%，有間就去到85%，仲有一間就去到90%。而大部分 BNO visa 會被 lender 視為非永居／海外人士，最多批到75%-85%。批90%嘅銀行比較少，條件亦比較嚴格。
2. 英國啲按揭好多都係定息2年或者5年, 定息期完咗咁點算？
定息期完咗，就會變咗做浮息，間間銀行個浮息都唔同，並且會明顯地高過英倫銀行基本利率 （“Base Rate”） ，所以大部分人都會轉按，再搵過另一個平啲息嘅定息按揭計劃。
3. 如果間屋好耐都成交唔到, 咁個按揭點算？
通常個 Mortgage Offer會有半年有效期，如果真係不幸過咗期，可以申請extend，但係extend完都唔得，就要重新申請按揭。
實用貼士與專業協助
1. 點解要搵Mortgage Broker?
Broker 功能就係幫客人搵個最適合嘅plan，批到客人需要嘅 loan amount，而個interest rate 又係最平，mortgage broker 可以同佢哋申請，由頭做到出mortgage offer 為止，可以慳返啲時間唔駛直接同銀行deal，最重要係唔駛交錯文件以致按揭批核時間不斷拖長，甚至被拒。
2. 銀行唔批按揭會有咩原因？
唔批好多時都係因為credit 問題。或者客人嘅背景唔配合銀行嘅lending criteria。
3. Leasehold 同freehold 喺申請按揭上有無分別，銀行有無concerns?
Leasehold 同 Freehold 主要分別係 leasehold 可能會有ground rent 同 service charge，會影響 loan amount；另外如果 lease 剩返少過75年，銀行係唔會批出按揭，所以 lease 嘅年期夠係非常重要。
4. 仲有無咩重點要提醒大家啊？
都有㗎，大家可以留意幾點：
1. 近排見到網上有人hard sell 啲巿中心嘅高樓大廈。如果買 Flat，要做多啲資料搜集，有啲 Flat 係做唔到按揭。簡單啲講，香港高樓大廈好普遍，但係英國 lenders 會覺得高樓大廈風險好高，高過7層就屬於 “High Rise Building”，特別係 cladding（外牆物料）無合資格文件嘅高層住宅，銀行有機會直接拒絕做按揭。難做按揭嘅樓，入咗手都會難甩。
2. 搵 Mortgage Broker都要小心，有客人上網搵咗個香港人嘅 Mortgage Broker做按揭，俾咗幾千鎊 broker fee，跟住幫佢地揀咗個 tracker rate 嘅 plan, 另外再有成 2千鎊 product fee，最後客人覺得唔對路搵按揭達人求救，好彩最後幫佢轉返去做一個低息啲嘅 fixed rate plan，個客完全俾個香港人broker 劏到一頸血，最好搵啲朋友用過或者口碑良好嘅 Mortgage Broker。
3. 一般嚟講，有啲大銀行係設有 broker fee上限， 有行家收人地個 broker fee 超過個上限，個mortgage illustration 寫個 broker fee就係 £1500, 但係佢就收人£2000，跟住仲要再收 vat，而mortgage advise 係豁免vat的，真係犯晒規，普遍來講，巿場上嘅 broker fee平均係 £400-£600，大家心中有數。
4. 近排有朋友好鼓勵人哋上堂去考 cemap，學費要成 HK$30,000，又話考完個牌可以喺佢公司度做。但佢哋間公司跟本做唔到 residential mortgage，同埋喺英國搵實體班只係需要大約£1100, 佢個價錢係人哋3倍，標榜廣東話授課。我嘅睇法係，如果英文太唔掂，考到個牌其實都好難做得掂。如果真係想考取資格，搵堂去上，可以去simply academy 睇吓。
常見問題
1. 其實英國按揭還款期可以有幾長？
可以供到75歲。
2. 一定要full time contract 嗎? Part time employment contract 得唔得？
都得嘅，但個contract要有寫明basic salary or basic hour，如果冇寫，就當係zero hour contract。
3. 本身無返工，大部分資產都係晒啲股票度，但我又唔想啲蝕放啲股票，套返舊錢出黎買樓。我有資產證明，但無收入證明，咁仲做唔做到mortgage?
無收入證明，申請唔到residential mortgage。
總結
最後，塵氏想總結幾句，希望以上資訊可以幫到打算喺英國買樓或者做按揭嘅讀者。買樓唔係一件小事，當中涉及嘅財務安排、文件準備、時間規劃等，每一步都值得小心處理。最重要係唔好心急，做足資料搜集，搵啱適合自己情況嘅按揭方案。如果你有咩唔明，記住唔好怕問專業人士，搵個信得過又有經驗嘅 Mortgage Broker 真係可以幫你慳唔少時間同金錢。再次感謝英國按揭達人嘅詳盡分享。
大家想知道多啲關於買樓嘅野，大家可以參閱以下分享：
英國買 New Build 必睇|NHBC Buildmark 保養大解構
英國置業須知- 認識 Standard Construction 及 Non Standard Construction
2大英國物業擁有權 Freehold 及 Leasehold
開心分享
如果你鍾意塵氏嘅分享嘅話同埋想知道更多移民資訊，就要繼續留意塵氏Blog，順便Follow塵氏Facebook 專頁，再share 埋比身邊嘅朋友仔啦~
（以上資料只供參考，一切以官方網頁為準）
