英國買樓程序 | 塵氏真人真事分享

塵氏啱啱完成咗個人生大project，就係搬新屋啊。是咁的，由結婚去到黎英國都係長期租租嘅塵氏，終於都擁有一個自己嘅屋啦～～～ 喺今年九月中，塵氏終於成功攞到鎖匙，呢篇文章塵氏就會同大家分享下自己嘅親身經驗同埋整個英國買樓程序，等將會買樓嘅朋友有多少少預算～～

英國買樓注意事頂

咁喺買屋之前，當然就要先了解下其實英國有乜嘢類型嘅房屋同埋有咩要注意嘅地方啦，之前塵氏都介紹過，大家可以重温塵氏之前嘅分享：

英國房屋類型知多啲 – 7 大屋型分享
https://chansleeds.com/house-type/

Freehold V.S. Leasehold
https://chansleeds.com/freehold-vs-leasehold/

英國公營房屋 Council House
https://chansleeds.com/council-house/

認識 Standard Construction 及 Non Standard Construction
https://chansleeds.com/standard-construction-vs-non-standard-construction/

英國買樓程序簡介

認識完買樓個陣有咩要知道，係時候簡單講解下整個係英國買樓程序，大致上流程如下:

1) 睇樓
2) 向業主提出 offer
3) 業主接受 offer
4) 委託 conveyancer (即係律師)
5) 如有需要 : 搵 surveyor (即係驗樓)及按揭公司申請按揭
6) 律師替買家進行 local search，檢視間屋及交易文件上有無問題
7) 繳交 10% deposit 及交換合約(Exchange Contract)
8) Exchange Contract 後約一星期，繳交剩下款項，之後就可以完成交易(Completion) 及攞鎖匙

大家留意，英國買樓程序同香港唔同，香港好早就要俾大訂，英國就臨成交先要俾訂。俾訂前買賣雙方都可以退出交易。Exchange Contract 後間屋就受到法律保護，買賣雙方都唔可以隨便退出交易。而買家亦由 Exchange Contract 當日對間屋有責任，所以之後買家居保險都建議係 Date of Exchange Contract 生效。

故事嘅開始

塵氏原本住嘅係 Flat (又稱 Apartment)，喺2021年10月入伙，Flat 嘅租金係£875，2019年落成，勁新淨，包傢電，位置係喺市中心附近，要upfront 一年，關於塵氏租樓經過，可以參閱之前嘅分享 – 英國租屋過程分享及留意事項。完約前兩個月，agent就問我哋續唔續租，開價已經係講緊加到£950， 因為我哋唔續租，佢放出去最初係放£1,200，之後減到£1,100。其實置業並唔喺塵氏移英嘅預算之內，諗住有工開就叠埋心水諗住繼續安心做租租算，但由於喺度搵錢實在好有限 ，塵氏兩老都係以兼職維生，喺英國返兼職要返到一千英磅其實唔容易，正正係因為人工唔多，租金太貴，佔收入比例實在太高，長此落去死硬，完全係燃燒生命， 呢個情況迫使塵氏冇辦法唔傾家蕩產去買， 目的就係要壓低生活成本，滅絕俾業主加租嘅機會，所以塵氏喺大概大半年前已經開始物色合適嘅屋～

睇樓第一擊

開頭塵氏覺得唔同類型都各有千秋，有著有唔著，但又唔係好識，所以最初我哋係睇價錢做人，睇下最低價錢可以買到啲乜。其中一間就係之前post過，題目為： “真係夠膽隔山買牛？”

上面嘅分享文章入面間Flat 價值 £80,000，其實塵氏之前仲睇過一間九萬幾英鎊嘅 Flat，咁當然呢啲價錢係平，佢地嘅狀況或者條件都係比較一般，而且仲係Leasehold，Lease 剩返年期都唔夠100年，所以我哋都只係當去參觀下，塵氏又考慮到 Flat 通常玩Leasehold，感覺上 Leasehold 啲樓升值潛力好有限，而且好多人叫我地千祈千祈千祈唔好買Leasehold，所以開始轉移目標睇Freehold。Freehold嚟講比較平嘅選擇，主要都係排屋，或者係Ex-council House。 順理成章，塵氏開頭都主要集中睇呢兩款嘅屋。

位置方面，小塵生讀嘅小學其實係一條龍，我地唔想轉校，但塵氏係無車一族，為左方便日後接送，就開始向小塵生學校附近嘅屋仔埋手。但由於小塵生校附近都唔係咩好區，睇過幾間價錢合筆直，但一係就內籠比較殘舊，一係就屋外面嘅環境唔好，或者排屋常有嘅地牢（但好多都一睇就唔開胃，好似拍鬼片），加埋條識轉彎嘅樓梯，睇咗一輪之後都無乜啱，最終都要打消念頭。

咁學校附近無嘢啱，又要再轉場啦，開始發展睇下有乜一程車可以去到佢學校嘅地方。但又諗諗下，見啲屋多數殘殘地，要搞裝修又搞幾個月，英國裝修費聽聞都好金，咁又唔多掂，應該要搵啲比較新淨唔係點執都住得喎，總之心裡就係越來越多條件，好似揀另一半咁，越睇得多，就越知道自己需要啲咩，同埋知道自己有咩係一定啃唔落。

第一次落 Bid

睇左咁多間屋之後，終於俾塵氏搵到一間係會心心眼， 因為塵太要返工，所以間屋係塵生自己來回行左四個鐘頭去睇～

呢間係一間Ex-council House，但係入面裝修得好靚仔好整齊，花園又大，仲整埋個燒烤爐、溫室、吊床。 塵生睇完返屋企就同塵太商量，因為真係覺得好正，未見過一間屋咁正，於是即日就打去畀agent落offer~ 原來我哋已經唔係第一個bid，但係agent係唔能夠向我哋透露其他人bid幾多錢，咁我哋就原價落Bid，因為只係第一次，無謂太進取。

好快就收到agent嘅email，呢間屋嘅競爭非常激烈，唔該你哋，有可能嘅話，調整下你哋個bid，因為只係第一次，唔係非君不嫁，所以就稍稍調高就算啦…… 最後我哋都係收到agent嘅電話：你哋衰咗啦柒頭~ 原來間屋就十組人bid，衰都好正常啫。

示意圖

第二次落 Bid

第一次落 bid 衰左，於是塵氏又繼續睇樓嘅生活， 由於認識又多咗，原來Ex-council house 有機會係non standard construction，而我地唔想買non standard construction，所以喺我哋打去約睇樓時，就會問清楚間屋係唔係non standard construction ，如果係就約都慳返。

睇咗一排，塵氏又睇中第二間屋，都係一間Ex-council house，塵太都係冇份去睇嘅。

塵生喺現場問清楚agent呢一間係唔係 non standard construction， agent表示“唔係” ，咁陳生攞住啲資料返屋企， 傾過覺得價錢合理，地方亦都ok，所以塵氏就第二次落Bid啦， 喺落bid之前塵生再次用電話問agent office，係唔係 non standard construction嚟㗎？Agent office 同事依然都係話“唔係non standard construction！” 咁我哋就放心落Bid啦~

今次落bid好快agent打俾我地：“你必中咗啦～” 咁一中塵氏就嗱嗱聲搵conveyancer (即係律師)，搵surveyor (即係驗樓)～塵生上左 comparemymove 同 reallymoving 呢兩個網頁搵格價，兩個都係類似玩法，都係簡單入返啲資料，例如樓價、物業資料、聯絡資料等，佢就會有啲律師同surveyor資料彈出黎，再會有email 報價俾你，方便易用。有咗堆名單就上 UK Trustpilot，逐間公司睇返comments，就有如照妖鏡一樣，間嘢好唔好一睇就知。由於間屋嘅樓齡都超過七十年，所以就揀左 Level 3 Building Survey ，驗埋間屋嘅結構，£500 連 VAT。Conveyancer 方面，有啲好平八百幾鎊全包，有啲就要千五鎊，最後揀左間評分唔差，全部費用加埋大約£1,200嘅 conveyancer。

Accept 左 conveyancer 嘅報價後，一入佢個portal 就發現啲價目已經亂七八糟，同佢嘅 quotation 有出入，再email 同佢clarify，個律師竟然俾咗第三個version 出嚟，塵氏R L晒頭，不過人地個個話英國律師都係油麻地，let see la…

英國買樓真係有好多嘢都留意，跟住同朋友傾開，話我哋bid中咗間屋呀，佢就問我哋間屋有冇石棉㗎？噢！What’s that? 完全唔知咩黎， 咁塵氏又開始進行research“石棉”，與此同時，塵生又再對agent 答non standard construction 產生懷疑，於是走去 research埋non standard construction 嘅資料，點知，竟然俾陳生搵到份喺2011年一份 Leeds City Council 答市民嘅信，入面列明曬所有喺Leeds嘅 non standard construction 嘅屋嘅資料 （當時塵氏未知道原來有網站可以check 到各城市嘅non standard construction) 呢封信就好似部 X光機咁，塵氏即刻攞bid中嗰屋去照一照啦，一照就發現呢間屋係一間non standard construction ， 咁我哋心裏面都已經知道呢單嘢應該收得皮， 塵氏都照email問返agent， 叫佢地confirm 個業主間屋係咪standard construction，最後佢哋依然都係答我哋唔係non standard construction，咁我哋就將個X光機send咗俾佢睇，佢哋先話：唔好意思，可能個業主都唔知，由於今次係因為agent嘅誤導令我地中伏，我地當然9秒9同佢講我地withdraw 個offer，跟手同埋個19律師講我唔用你啦柒頭，又同 surveyor 講，交易告吹，唔使去驗樓啦。

喺英國買樓，Exchange Contract 前買家賣家都可以無條件退出交易，不過前期嘢例如律師費、survey、local search 之類就無得退了，所以搵律師可以搵啲 “no move no fee”嗰啲，減低in case 成交失敗嘅損失。而坊間都有保險係關於買樓交易中止嘅保障，不過塵氏就無買喇。

呢個故事教訓我哋，agent 所講嘅嘢真係唔可盡信的，業主都係唔可以盡信的，尤其係一啲好決定性嘅考慮， 問完自己都要小心求證。

第三次落 Bid，終於成功

塵氏Bid 完兩次都無功而還，塵氏又再一次重出江湖睇樓。由於好盤實係多人爭，所以如果齋睇相都覺得嗒得杯落嘅話，就一定唔可以懶，一見到就要即刻打電話去約，如果唔係真係會約唔到。

塵太有日見到間好嘢，係重出江湖睇中嘅第一間，睇相都心諗“掂喎”，二話不說就打去約， 就住間屋嘅資料，當然自己要先做好功課先，例如樓齡、係咪ex-council house、係咪standard construction、有咩巴士線、附近有無超市等等。

呢間屋距離屋企要行個幾鐘，塵氏兩老為左慳車錢，又行咗個幾鐘去睇樓， 約定嘅time slot，只得我地兩老睇，間屋附近都係住宅區，雖然唔係大，但內外都好企理，新淨，個agent都好有準備，問嘅嘢都答到， 仲有車位，花園仔，都算麻雀雖小，五臟俱全， 間屋原本係放租嘅，租客都執緊嘢走，塵氏心諗，本身都放租，斷估業主無咁易反口啩。

塵氏兩老估唔到重出江湖第一炮就睇中，左計右計之下，終於忍唔住落bid， 但呢間Agent好嚴格好認真，要我地俾到有齊資金證明先幫我地落offer俾業主，之前落bid完全無agent問過～ 因為銀行app 嘅 cap 圖唔能夠一版過show齊資料，塵氏仲豪搭巴士仆倒去agent度，現場 login 個銀行app俾佢睇，千辛萬苦證明完，佢終於肯幫我地落bid， 原來同日睇樓仲有另一個party，佢地都有落bid，但勝利係屬於我方，業主好快accept 咗我地個offer。

業主Accept咗 offer之後，就係一連串搵律師，搵surveyor等等嘅洗錢項目，因為業主一accept offer，Agent 已經要我地俾律師樓contact 佢。與此同時，surveyor 就會同agent約時間做survey，我地呢間屋係半新，所以就做Level 2 Survey Report 已經足夠。

至於律師同survey ，就要講多少少。由於有上次衰過嘅經驗，個律師真心唔掂，塵氏今次黎真好驚揀錯。正如上面提過，塵生係上 comparemymove 同 reallymoving 呢兩個網頁搵格價， UK Trustpilot，逐間公司睇返comments，間嘢好唔好一睇就知。

其實英國買樓嘅過程，係可以完全唔使見個律師，所有嘢都online攪掂，只係有啲form要簽完寄返返去～ 所以塵氏唔使特別揀Leeds嘅律師樓，更加唔使要咩廣東話律師呢啲掠水Gimmick 嘢，香港人幫香港人嘅嘢，你懂的，今次塵氏揀嘅M字頭律師樓，雖然唔係最高分，但overall comments 算幾好，而且收費仲要係所有報價入面最平，最重要係佢肯接我地呢個 case， 因為有啲打去問，一同佢講資金來源係唔係英國本地，佢已經話我地唔L接，當我地最徬徨無助嘅時候，M字頭律師樓啲Consumer Service 都好爽快話無問題照接，我地一俾完deposit，就即刻 assign 個同事幫我地跟進，我地就可以即交功課俾agent。

律師樓除咗有位律師跟進我地個case 之外，仲有位 Account Manager俾我地做contact point，我地個Account Manager係個後生女，100%會聽電話會覆email，好有禮貌，解釋得好詳細，唔明講到明，所以佢係成單嘢嘅重點，令我地好放心～ 另外，律師樓個portal 都 user friendly，有晒進度，所有 documents 都可以上去睇返，邊個入過個 system 都睇到， 收費列表都好清晰，真心估唔到最平都可以有咁好嘅服務，抵讚。

聽到好多人嘅律師麻煩在提供source of fund嘅時候，因為好多人都講到啲律師要求好嚴。因為移民嘅錢主要係放塵太度，仲要主要係大貓銀行，英國大貓嘅服務真係…… 所以去到律師問攞source of fund嘅階段，塵太真係嚇到瀨屎，真係真心唔想搵大貓補發statement，重要因為要經IB轉英磅先再過嚟英國，條數就係一個字……亂…… 塵太都打定輸數要搞一大輪，但都盡可能搵齊statement 交代清楚啲數，戰戰兢兢咁upload齊文件準備好接招，結果竟然係，律師無出招啊，最驚嘅呢一part 竟然俾塵氏亨亨鬆鬆度過， 193話齋：知我咩料啦。

Survey 做完間屋無乜大問題，律師樓又一步步跟進中，中間都有追下唔同嘅文件咁，律師樓有幫手追，追齊之後基本上就係等俾錢， 因為之前聽過話業主喺收訂金之前有機會隨時反口，塵氏都一路有擔心，因為無續租約，佢唔賣我地就百佳惠康㗎，感恩嘅係，一切按原定進行，雖然業主要求遲左一星期Exchange Contract （原因竟然係對家律師未搞掂），但最後都喺九月中成功收到鎖匙，有一個月時間俾我地徹退， 間屋都無乜大問題，廚房大型電器基本上都有而且都新淨，衣櫃佢都留左俾我地，係兩張床架連床褥業主用£150 轉手俾我地，兩袖清風嘅塵氏又煩少樣， 間屋都清理得好乾淨，加上時間關係，所以都無做任何裝修，只買咗部份必要嘅傢具，再做左啲簡單清潔就住得。

總結

呢個就係塵氏英國買樓嘅故事，感激我遇見肯賣樓嘅業主，做嘢嘅agent，仲有有交帶嘅律師樓。希望呢幾次分享會俾打算喺英國置業嘅朋友有多啲insights～

開心分享

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